天下没有免费的午餐，房价狂飙的背后，一定是叠加了金融杠杆，因为真实的经济增长，是很缓慢的。

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过去5年韩国房价飙升，玩得最花的是全租房模式，按理说不管买房、租房，总得有人真金白银付出才行，但是韩国的全租房模式竟是白嫖模式。

年轻人买不起房，那就租房，但是租金很贵，于是韩国玩了一出金融创新，那就是全租房，相当于房东说你多交点押金，然后住满两年等你退租的时候，押金再返还给你，相当于零房租。

这个押金数量比较大，相当于总房款的50%以上，年轻人没钱，于是银行说你可以贷款，利息很低，于是很多年轻人就利用信用贷款贷出押金，然后交给房东，只需付出少量利息，就可以免费租房住了。

实际上相当于租户向银行贷款，然后房东再向租户借钱，房东拿到钱就再去买房子，因为一套房子的押金又可以再买两套房子，然后再出租，拿到押金再买房子，最后首尔的很多房东手里都是上千套房子。

这套模式很明显是多赢的模式，年轻人免费租房住，房东不断拿押金去买房子，银行贷款虽然利息低但也能获益，感觉每一方都有利可图。

唯一的前提条件是房价要不断上涨，否则房东挪用的押金就无法套现了，这个模式本质上跟年轻人贷款买房差不多，但是风险更大，一旦崩盘相当于房、财两空，类似于买烂尾楼了。

然后这个完美的模式被美元加息给打破了，美国为了消除自身通胀，吸引美元回流，因此不断加息，导致各国只能跟进加息。

韩国一加息，很多年轻人就觉得不划算了，于是在租约到期之后选择不再续约，于是房东就得退还大额押金，那就只能选择卖房套现。

当更多的人不再续约之后，大量房东抛售套现，于是房价大跌，有的房东甚至选择了跑路，最终房子归了银行，而那些参与全租房的年轻人则背上了贷款。

楼市本身的繁荣一定是来自实体经济的发展，一旦脱离实体经济，只是在玩杠杆，那玩着玩着就会失控，最先是日本，现在是韩国，大家对国内这套是不是也特别熟悉？

日本是直截了当自己戳破泡沫，选择了硬着陆，大家也看到了，所谓日本消失的20年，就是在消化这个泡沫。现在韩国是被迫戳破，也相当于硬着陆，到底影响多大就看后面韩国的经济状况了。

现在经济低迷，很多人说房价不能跌，本质上还是有房的人想找人接盘，不过现在很多人已经明白过来了，30年的贷款不好背，现在的情况跟10年前完全不一样了，那时候你是有信心背贷款的，因为经济向好。

国内跟韩国的全租房不同，更多的是炒房客，最好的情况就是，没人接盘，让雷尽可能爆在炒房客手里，否则爆在打工人手里，对国家更加不利。

是泡沫最终都会破灭，没有一个国家可以逃过这样的规律。

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