【全球热闻】房地产市场展望：未来房地产市场火爆场景再现的必然要素-西南兽医网

【全球热闻】房地产市场展望：未来房地产市场火爆场景再现的必然要素

2023-02-27 10:05:09 来源：房地产疑难杂症砖家

我国经济发展背景与房地产市场环境的分析

(资料图)

赤裸裸的数据犹如两个彼此相爱恋人对彼此赤裸裸的表白那样真实和对未来充满期望，用数据说话好过冗长华丽文字的表述。

房地产市场处于有史以来最为严峻的形势：就在2023年215日，住建部公布了由其自行组织了500万人参与住房普排的了解，260万人参与摸排及上门调查得出数据，40万人参与数据录入和登记，该数据不可为不真实。并由此得出最新的数据：现有60378.67万栋城乡民居建筑物，共计27.93亿套住房，若按照每套住房135计算，则有住房面积约3770.55亿平方米【不含另有4752.2万套产品在生产过程中（计划交付但实际未交付的产品）】。

然而，据砖家权威数据显示：我国截止于2022年年底，我国有1.26套住宅产品空置并已转为库存；平均户型面积约135/套，库存产品面积约有超过170亿；按照2022年全国商品房住宅产品100城成交均价19222元/计算，则有市值约327万亿元，若按照2022年全国房地产住宅产品成交均价10260元/计算，则有市值约175万亿元。这是个什么概念呢？

砖家用三组数据对比分析，就能够直观的体现出房地产库存产品所带来的市场严峻形势。

第一组数据：我国2022年GDP约为121.02万亿元，房地产住宅产品是同期GDP的270.20%（100城房地产住宅产品市值）和144.60%（全国房地产住宅产品市值）；2022年M2总量266.43万亿元，房地产住宅产品是同期M2的122.73%（100城房地产住宅产品市值）和65.68%（全国房地产住宅产品市值）。

第二组数据：2022年年底，全国商品房住宅产品销售总量不到14万平方米和1.02万套，若按此推算，城乡居民建筑面积需要销售269.33万年，按照库存面积计算，则需要销售12.14万年。

第三组数据：2022年美国GDP$25.47万亿，相对于人民币171.19万亿（按照$：[gf]a5[/gf]=1:6.8）。也就是说相当美国2022年GDP总值。

如果分析与数据计算无误，这样的数据太过于骇人听闻。房地产市场处于这样的形势之下，更是骇人听闻。

但是，经济发展还是要急需，GDP数据仍然是每年必须按照一定量的递增，M2增量也是要按照GDP2倍量加量，促进就业和稳定社会等大背景下。哪怕虚如泡沫的数据在打，也需要房地产业成为存量池。所以，房地产业仍然需要再投资、再开发。

在这样的经济发展背景下，在这样的房地产市场严峻超乎想象的形势下，房地产该如何搞？

先从房地产市场需求要素条件分析房地产该如何搞？

我们对最近几年商品房成交趋势进行了高效的研究与分析：

一线城市和新一线城市居民购房需求相对较高，成交量也比较突出，对商品房售价的敏感度也不是很高。主要在两个方面表现出来：

1、人口净流入的支撑。

2、人才的聚集度与高收入，铸就商品房消费能力的突出。

二线城市居民购房需求呈现明显改善，处于经济活跃、产业聚集、人口净流入显著等是二线城市（具备这些要素条件的少许三线城市也）房地产市场供需两旺的必然要素条件。

这些城市的商品房需求者的显著特征主要是：因为二改（子女成年后需要置业分家二居的第二次改善型需求是主导）、三改和四改（是不具备一线城市和新一线城市置业消费能力，但又是绝对以提高生活质量与提高居住条件而进行多次置业消费的客户群体）。

而三四五线城市及其他县区镇级居民购房需求相对较弱。这是因为这些地区居民因为在这3年里的收入严重降幅，因失业而导致家庭型收入规模化骤降致使对房地产市场消费信心不足所致。在没有高科技产业、经济发展趋于末端、人才聚集度非常差、人口净流入为负、社会性零销滞缓等，是导致房地产市场萎靡的关键。当然，这些城市的房地产市场也不是没有机会：在去库存市场环境中，这些城市新项目商品房具有库存产品不能具备的优势且显著的；人口净流入为正且属于绝对值的（近5年连续为正）；城市活力在近5年具有显著改善且提高的；有规模化类高级教育产业或基地的（如大学城）；对高校学生具有明显吸附和给予大学生入户提供优质条件的城市房地产市场必然能够火爆。

基于一线城市-四线城市房地产产品成交量的分析，看未来房地产市场需求导向

根据我们总结“砖家”团队的调研分析显示：

1、有近35％的受访人士倾向于在北、上、广、深、等一线城市购房。

2、选择在新一线、二线热点城市及省会购房的人士接近40%。

3、超过10％的受访人士选择在三、四线城市置业消费。

4、据我们团队的研究分析：三、四线城市置业购房人士的偏好与一、二线城市存在非常明显的差异，基本上呈现的是两极分化：三四线城市改善置业需求占比超过40%；而二线城市接近40%；一、二线城市约有30%。

5、分析显示：刚需购房者三四线城市不足20%；而二线城市超过20%；一线城市及新一线与二线热点城市接近50%。

6、3、4、5线城市购房客户以刚需和二改（第二次改善型）群体为主；一、二线及二线热点城市购房客户普遍性以改善型为主导。

2022年在一线及新一线选择改善型置业消费的客户群体的消费实力不容小嘘

1、房价总额超过1000万-3000万的城市全部是一线和新一线城市。

2、高额成交商品房的城市商品房的单价也是前高的。

3、高房价高成交额的城市全部是GDP增量高的地区。